概要
仕事の転勤や結婚などの理由で、住んでいるマンションの売却を考えている方もいるでしょう。しかし、マンションの売却は必要な手続きが多く、どういった準備をすればいいか分からずに悩むかもしれません。その方のために、マンションの売却の流れを徹底的に解説していきます。
事前準備してから不動産会社へ連絡しよう！
マンションを売却する際に、不動産会社に相談しようと考えているかもしれませんが、その前に自分自身でやらなければならないことがあります。それは、マンションを売却する上で必要な書類を収集することです。マンションを購入する際に、不動産会社からさまざまな書類が配られます。マンションの管理規約や権利証などがその一例です。生活している間に、これらの書類が荷物の奥底に眠らせてしまっている方も少なくはないと思います。不動産会社から提出するよう言われて焦りながら探す前に、しっかりとこれらの書類をまとめておきましょう。
ちなみに、マンションを売却する際にはローン返済も大きなカギとなります。途中で引越しをされる方は、大抵の方がローンを残した状態で売却するようになるでしょう。マンションを売却したお金でローン返済ができるのであれば、そのまま手続きを済ませても構いません。
一方で、売却価格ではローンが全て払えない場合もあります。その際には、自己資金で返済するか、住み替えローンの検討が必要です。住み替えローンとは、売却するマンションのローンに加算して、新しい住居のローンを支払うといった制度になっています。そうすれば、ローンの返済時期は延びるものの支払い自体は非常に分かりやすくなります。とはいえ、金利が高くなる等のデメリットもあるので十分に考慮していかなければなりません。
もし、このような手続きだけではローン返済が難しいのであれば、任意売却するという手段も挙げられます。任意売却は家庭裁判所を通してマンションに付せられている抵当権を解除する手続きです。
通常の売却では、低価格の費用しか受け取れない場合が多いですが、任意売却をすれば購入した価格に近い値段で売ることができます。ただし、必ずしもローン残額が0円になるというわけではありません。あくまで通常の売却よりも高く売れる手法であり、家庭裁判所の介入が必要と手続きも煩雑になるのが注意点です。
一括査定と媒介契約を不動産に依頼しよう
はじめに不動産会社へ依頼するのは一括査定です。基本的にはインターネットを通した査定が行われます。査定方法は机上査定と現物査定がありますが、査定のスピードを求めるのであれば机上査定、正確性を要求するのなら訪問査定を選ぶといいでしょう。その後に依頼できる不動産会社が選べるので、なるべく複数の会社を選択します。
続いて、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類が存在します。一般媒介契約であれば複数の不動産会社と契約を結べる方法です。取捨選択はできるものの、会社側の登録や報告義務が任意なので厳重な取り決めがなされ難いともいえます。
専任媒介契約は、1つの不動産会社のみと契約するので選択肢の幅は当然に狭まります。しかし、会社側はその分しっかりと向き合って仕事をするので安心さが増すのが特徴です。専属専任媒介契約では、専任媒介契約よりもさらに集中してマンションの売却に取り組みます。デメリットを挙げれば、売主自身は買主を見つけられない点です。それぞれの特徴を判断し、媒介契約の種類を選択するようにしましょう。
購入希望者を見つけて売却へ
不動産会社との媒介契約が完了したら、いよいよ購入希望者を発見する作業に移ります。一般的には、不動産会社が主導権を握って購入希望者を探します。売主は、不動産会社からのお願いに責任を持って応じなければなりません。購入希望者が現れたら、数々の質問をされると思います。売主はあらかじめマンションの構造をチェックして、購入希望者の質問に応対できるようにしましょう。加えて、部屋の中を掃除するなどイメージを良くするのも重要です。話がスムーズに進んで売買契約を無事に結べたら、決済の手続きを行います。決済の1ヶ月以内に引渡しを行うのが基本なので、その日に合わせて準備をしてください。
売却にあたって注意しなければならないのは、売却価格を適正なものに保つということです。その辺りは1人で決められるものでもないので、不動産会社との相談が必要不可欠となります。また、マンションを売ることによって譲渡所得税という税金が発生します。この譲渡所得税を忘れずに確定申告しなければなりません。これを怠ると納税の義務に違反してしまうので、役場や税務署に確認しておくといいでしょう。
まとめ
マンションの売却の流れとして、まずは不動産会社への相談よりも前に必要な書類を集めます。その際には、ローンの返済状況を必ず確認してください。その事前準備を済ませてから、一括査定や媒介契約を不動産会社へ依頼するようになります。
その後は、不動産会社と連絡を取り合って購入希望者の捜索に励んでいきましょう。そして、マンションを売却した後は、確定申告も必ずしなければなりません。各ポイントを押さえて、自分自身で勉強しながら売却活動するのが大切です。
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