住宅ローンを返済中の物件は、オーナーの意思で自由に売ることは難しくなります。不動産に抵当権が設定されているため、買い手が見つかりにくいのです。お金を貸している金融機関が抵当権を行使して差し押え・競売を行うと、物件を買った新しいオーナーは家を追い出される羽目になりかねません。このため、ローン返済中は家を売ろうと考えても、購入希望者は抵当権を恐れてしまい、良い結果は期待できないのです。
しかし、どうにもローンが苦しいので家を売って、そのお金で借金を返済したい場合もあるはず。その時は、諦めずに任意売却を検討しましょう。任意売却はオーナーと、お金を貸している金融機関が相談して、不動産の買い手を探すための手続きです。
金融機関の了承が必要になりますが、抵当権を抹消してから売却手続きに入るため、買い手が見つかりやすいのが特徴と言えます。しかも大きな魅力なのが、完全に借金を返さなくても抵当権を消してもらえる点です。普通の抵当権は、借金を全額返済して初めて抹消手続きに進みます。しかし、任意売却を選ぶと、金融機関の意向しだいでは借金が残っていても、抵当権を抹消できるケースがあるのです。ただし、抵当権が消えても借金がゼロになるわけではない点には要注意。家を売っても債務が残っていたら、それを支払う必要があります。
ローン返済が厳しい時に大いに役立つのが任意売却の特徴
このようにローン返済が厳しい時に大いに役立つのが任意売却の特徴ですが、あくまでも金融機関との合意が欠かせません。一方的に「売ります」と言うわけにはいきませんし、金融機関の方も承諾する義務はないのです。このため、基本的には金融機関が納得できるような形で、アプローチすることが大切になります。杜撰な計画だと借金の返済は期待できませんから、上手に交渉を進める必要があるのです。
まず、具体的には金融機関に相談して、債務の状況を整理していきましょう。事情をしっかりと説明して、納得してもらえると合意に至る見込みがあります。特に滞納を繰り返していたり、連絡もなく支払いをしていなかったりすると信用を失うため要注意です。ローンが返せなくなりそうな時には、都度、前もって連絡をするようにしましょう。また、一般的には3回目の滞納で差し押さえに動く可能性が高いです。1回目か2回目の滞納時には、任意売却について話をするのがおすすめ。もちろん、月々の返済額を見直すなどの方法も検討できるので、信用を完全に失う前に掛け合ってみることが大切です。
不動産会社に査定を依頼する
任意売却では不動産価値を確かめるため、不動産会社に査定を依頼します。不動産は経年劣化の他に地価相場の変動などによって、その価値が流動的に変化するのです。したがって新しい物件でも思ったより早く価値が下がっていたり、逆に、古い物件でも値崩れしていない場合があったりします。いずれにせよ現在の価格を確かめるには、不動産のプロによる調査が欠かせません。不動産の評価はかなり複雑で、色々な要素を加味して正確に導き出していきます。これは素人では真似できませんし、やったとしても金融機関は納得しないでしょう。
不動産価格が把握出来たら、それをもとに金融機関との交渉を詰めていきます。実際にいくら位で売れるのかのを見込んで、具体的に交渉していくわけです。ローンが完全に完済できるのか、それとも、借金が残るのかで交渉の難易度は違ってくるでしょう。他にも債権者が競売を優先している時には、難しくなります。
上手く交渉を進めるには、任意売却に詳しい法律事務所や不動産会社に相談するのがおすすめです。手続きの流れも熟知しているので、まずやるべきことを正確に把握できます。その上で価値の算定や交渉に関するノウハウもありますから、債権者に対しての説得力が違ってくるわけです。
ただし、注意点としては任意売却はやや特殊なので、実績がある法律事務所や不動産会社をえらぶこと。サポートする専門家の知識が不足していて、失敗する可能性も否定はできません。
上手く交渉がまとまって債権者と合意に至ったら、後は不動産を売るだけですが、ここでも問題があります。ローンを返済できない状況になっているため、金融機関は何時までも待ってはくれません。
もしも長期間家が売れないと、債権者がしびれを切らせて競売になるおそれがあります。競売になると物件を安価で買い叩かれる他、突然家を追い出されたり、それでも借金は残ったりと債務者にとってはリスクだらけ。そうなる前に任意売却を成功させる必要があります。具体的にはケースバイケースですが、1年も待ってくれるケースは多くないでしょう。
当然、早期に適切な価格で売却するには。不動産会社に仲介を依頼することが選択肢です。不動産会社には色々なノウハウやコネクションがありますので、これを使わない手は考えにくいもの。とにかくローンの返済が滞りそうな時には、任意売却の実績がある不動産会社に相談すれば、スムーズな解決方法をアドバイスしてくれるのでおすすめです。