土地を売却するなら、まず流れを把握するべし
まず、土地の売却の流れについて解説していきます。基本的にはマンションなどと一緒ですが、土地ならではのポイントもあるので、注意してください。
現状を把握する
土地の売却をする際は、とりあえず現状について情報を集めましょう。立地条件はむろんのこと、「更地か古家付きか」「相続した土地か」などの点が重要になってきます。そういった情報をチェックしていきます。
必要書類を用意する
必要書類には、本人確認用途の「身分証明書」「印鑑証明書」「住民票」など、登記する時には「登記権利書」など、税額を確認するための「固定資産税納税通知書」などがあります。
さらに、土地を売却する時には隣接地との境界について正確な情報が必要なので、「土地測量図・境界確認書」も用意しておきましょう。
一括査定を行う
必要書類が用意できたら、一括査定サービスを使い、不動産会社に査定してもらいましょう。査定の基準は不動産会社によって違いがあるので、複数の不動産会社に依頼したほうがよいでしょう。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定を依頼した不動産会社の中から、売却を手伝ってくれる会社を選びます。もし迷った時は、「土地の売却実績はあるか」などの点をチェックしてください。
不動産会社が決まれば、媒介契約を締結します。
売却価格を決定する
媒介契約を締結したら、売却価格を決定します。売却価格は「いくらにしなければならない」という決まりはありませんが、査定価格や周辺の売却事例などを参考にして、あまり相場と乖離のない額にしたほうがよいでしょう。
売却活動を始める
売却価格を決定したら、土地の情報を開示するなどして、売却活動を始めます。
価格などを交渉する
買いたいという人が出てくると、不動産会社を介して購入申込書が届くので、価格などを確認したうえで、不動産会社と話し合いましょう。
売買契約を結ぶ
買主と合意したら、売買契約を結びます。「売買契約書」などの必要書類は、不動産会社が作ってくれるので心配ありません。
契約当日は、売買契約書の内容をチェックして問題なければ調印します。その際、忘れてはいけないのが確定申告です。サラリーマンは基本的に確定申告は不要ですが、土地を売却した時というのは確定申告が必要になります。
土地売却にかかる費用や税金について
ここまで、基本的な土地売却の流れを説明してきましたが、土地売却には費用や税金が付随します。
まず費用には、不動産会社に支払う「仲介手数料」、ローンが残っている場合には「繰り上げ返済手数料」、地積測量図を作る際に発生する「測量費用」、古家付きの土地を更地にする場合に発生する「解体費用」といった物があります。
そして税金には、売買契約書に貼る印紙に課せられる「印紙税」、ローンの抵当権が残っている時に発生する「抵当権抹消の登録免許税」、土地を売った際に利益が出たら発生する「譲渡所得税」といった物があります。
土地を高く売るための事前準備
では次に、土地を少しでも高く売るための事前準備について見ていきましょう。
土地の相場を知っておく
土地を売却する時は、土地の価値はどれくらいなのかということを調べておくべきです。
土地の適正な値段を知っておけば、「価格設定を間違えて買い手がつかない」ということを避けられますし、値下げ交渉をされた時も落ち着いて対応することができます。
書類をしっかり揃えておく
上述しましたが、あらかじめ必要な書類が揃っていれば、諸々の手続きが円滑に進みます。
土地の条件に合った不動産会社を選択する
土地を売却する際、どの不動産会社を選ぶかというのは非常に大事です。知名度や規模よりも、売却しようと思っている土地の条件に合った不動産会社を選択するべきです。よって、いくつかの不動産会社に相談したうえで、考えたほうがよいでしょう。
土地の情報を把握しておく
土地を売却する際は、誰しも早く高く売りたいと思っていますが、買う側もよい土地を買いたいと思っています。
土地の売買に当たっては、双方の信頼関係が作られていないとうまくいきませんから、土地についてしっかり説明できるよう、情報を把握しておくべきです。
特に、売却の理由については可能な限り正直に伝えましょう。
このような土地を売る時は
土地を売却する際、中には少々問題を抱えている場合もあります。以下で、そういった場合の注意点を見ていきましょう。
古家付きの土地
古家付きの土地を売却するに当たっては、古家をそのままにして売るか、解体して更地にしてから売るかを考えなければいけません。更地にする場合は解体費用が発生するので、利点と難点を考慮したうえで、不動産会社と話し合って決めたほうがよいでしょう。
遠くにある土地
遠くにある土地を売却するには、しっかり対応してくれる不動産会社を選んでおくべきです。代理人を立てるなどすれば、何度も現地に行かなくても話を進めやすくなります。