中古マンションを早く高く売るための鉄則
鉄則その1は、「売るタイミングを逃さない」。
中古マンションというのは、タイミングを誤ると売却に至るまでの期間が延長されるだけでなく、値下げ交渉もされやすくなってしまいます。
では、いつ売却したらよいのかということですが、マンションの売却に適したタイミングというのは、「築年数」と「市況感」によって決定されます。
築年数が増えるごとにマンションの資産価値は低下していくので、高く売るには少しでも早く売りに出すべきです。また、市況感で言うと、住宅の不動産価格が上がっている時が狙い目です。
鉄則その2は、「複数の不動産会社を比べる」。
査定の依頼を出す時は、複数の不動産会社に出しましょう。不動産の査定にははっきりしたルールが存在していないため、査定額には数百万円単位で差が出るからです。
なるべく高く売るのであれば、その地域に詳しく、売却実績がある所に任せるべきです。複数の不動産会社に査定を依頼すれば、それぞれの強みや担当者の対応などを比べることができるので、希望どおりの会社を見つけられる確率が高まります。
鉄則その3は、「マンションの売却を得意としている会社に依頼する」。
実は、不動産会社にも得意な物件とそうでない物件があります。特に、マンションについては「管理」が大切です。
マンションを売却する際は、所有者だけでなく管理会社や組合にも管理費の滞納状況などを確認する必要があります。その時、マンションの売却に不慣れな不動産会社だと、なかなか話が進まなくなる可能性が高くなります。
鉄則その4は、「高く売るのであれば仲介、早く売るのであれば買取」。
売却活動をしていても、なかなか買い手が出てこなかったり、少しでも早く売りたいという場合は、業者買取も視野に入れましょう。
業者買取とは、不動産買取業者に直接物件を売るという物です。不動産会社が仲介する売却だと買主は個人になりますが、不動産買取の場合は買主が不動産会社になります。仲介での売却と比較すると、より短い期間での売却が可能です。
鉄則その5は、「目的に応じた媒介契約を選択する」。
不動産会社に売却をサポートしてもらう際は、「媒介契約」を締結しますが、これには「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあり、それぞれ特徴が違います。
例として、「築年数が古く、立地の悪いマンション」を売却したいという場合は、専任媒介契約が適しています。その理由は、不動産会社がやる気を出しやすくなるからです。
一般媒介契約だと、複数の不動産会社に依頼できるため、よそに案件を取られる危険性があります。そのため、積極的にチラシなどを出さず、ポータルサイトに載せておくだけということになりかねません。
しかし、専任媒介契約は1社としか契約できず、3ヵ月以内に売却しないとよそに流れてしまいかねないので、やる気の度合いが変わってくるのです。
中古マンションを売却する際の注意点
では次に、売却する際の注意点について見ていきましょう。
1つ目は、「査定を依頼する時は、評価されるポイントを知っておく」。
高く売るためには、どのポイントが評価されるかを知っておく必要があります。もちろん、査定額がそのまま売却価格になるわけではありませんが、アンケート調査によると成約価格は査定額と3％くらいしか変わらないとのことです。評価されるポイントとしては、「築年数」「立地」「耐震性」「室内の状況」などが挙げられます。
2つ目は、「不動産会社を選ぶ時は、査定額で決めない」。
複数の不動産会社に売却を依頼する際は、いちばん高い査定額を出した所に決めてしまいがちです。
しかし、査定額というのは、「この額で売れる」という意味ではありません。中には、あえて高い査定額を提示して、契約を取ろうとする不動産会社も存在しています。ですから、査定額の正確さを確かめるには、その根拠を尋ねるべきです。ちゃんと説明できる不動産会社であれば、まず信用してよいと言えるでしょう。
3つ目は、「不動産会社と契約する時は、囲い込みをさせない」。
囲い込みとは、不動産会社が売却を依頼された物件の情報を他社に教えないという行為のことです。不動産会社の利益というのは、売買が成立した際の仲介手数料から発生しますが、売り手と買い手を自分たちで探し出すことで、双方から仲介手数料を得ることが可能になります。
そして、囲い込みがなぜまずいのかというと、無理やり値段を下げて売却させられることがあるからです。売り手が希望する額で買ってくれる相手を探すより、無理やり値段を下げさせて担当している買い手に買わせたほうが利益も多くなります。
4つ目は、「売りに出す時は、ハウスクリーニングを行っておく」。
中古マンションを売却する際は内覧が行われることが基本なので、しっかりハウスクリーニングをしておくべきです。値段は広さに応じて変動しますが、だいたい10万円前後と考えておけばよいでしょう。