不動産投資をこれから始める前に知っておきたいことがある。それは仲介手数料の相場である。
もちろん不動産売買仲介手数料の相場だけではないが、これを知らないと、この先不動産投資で失敗し、首が回らない状態になってしまう。
ある物件から、いくらの家賃収入が見込めるかを「査定賃料」と呼びます。査定賃料を行えば「この家ならこれぐらいの家賃収入が見込めるだろう」というように考えることができます。
家賃収入というのは、その文字の通り、住んでいる住人から毎月の家賃代のことです。この2点に関しては初心者向けで絶えず非常に大事なことです。
ではそれらを応用しながら考えていきたいのが次のことです。
不動産投資をやってみたいけど、時間が全然ない。時間は自分で造れるものをどんどん作り、最終的には不動産にも手をだしてみたい。しかし今のままではダメだ。始めるなら起業して不動産に対する税金を下げた状態で加入したい。
今や自社の財務情報をオープンにしないと仕事をとれない時代なので、非上場の工務店であっても対外向けに資料用意していることが多いのです。
免責期間
サブリースは、「免責期間」が付くのが普通です。新築物件では、募集直後は満室にならず、入居可能日から一定の期間は予定通りの家賃収入が入らない場合があります。そこでこの期間に限り保証賃料の支払いを免除するという制度です。
もしC社の保証金額が300万円、D社が280万円という場合、一見するとC社の方が有利に見えます。ところがC社の免責期間が3カ月だとすると、最大で900万円が免責され未収入となります。一方、D社の免責期間が1.5カ月だとすれば、最大でも420万円の免責となり、D社の条件の方が必ずしも不利とは言えなくなります。
賃料の引き下げ
賃料査定、保証率、免責期間などが決められ、オーナーさんの手元に賃料が届くようになります。新築時は良いのですが、築年数が経つとともに賃料は下降線を辿るようになります。建てて数年すると新築プレミアムがなくなり、賃料を下げないと空室が埋まらなくなってきます。あるいは賃貸市場の需給が崩れたり、デフレで日本の経済が縮小し、家賃を下げざるをえません。
要点
• 持続的で安定的な家賃収入を目標とする
• 売却したときの利益を考える
• 築年数に伴い賃料は下降線を辿る
不動産業界のワナ
どうやら不動産業界にも危険があるらしい。私はまだ不動産投資を始めたことがない。つまり未経験だ。しかしどうにか勉強している。
Twitterのツイートでわたしは、不動産投資を始めるのか迷っているツイートを投稿しました。それに対してコメントが寄せられました。「不動者は起業してから」という風にアドバイスを頂きました。
そこで今回は注意点について紹介させていただきます。状況によって状況を会社に報告せねばなりません。そうることで円滑にトレーニングを妻えせことが必要となる。
単価が安いように説明することがあります。これでは「うちは坪70万円でやります」と言われても、他の会社と比べて高いのか安いのか。本当のところは分かりません。単価が安くても全体の面積を広く計算すれば、総額はかえって高くなるかもしれないのです。
新商品の発表の際はハウスメーカーなどでも、参考として「坪単価○○万円から」と紹介をしていますが、こうした坪単価には、外構、水道、ガスの引き込みの費用も、実際には必須のオプションであるエアコン1階窓のシャッターなども含まれていないこがあります。その会社の営業万でさえ、「どう計算してもあの値段じゃできないですよ」と言っていることがあるくらいなのです。
建築費は立地条件によっても大きく変わってきます。敷地が面していた道路が狭くて大型トラックなどが入れないことを「道路付けが悪い」と言いますが、コンクリートを打つためのミキサー車がコストを入れる広さの道がなければ、2トントラックで何往復もしては運ぶこととになり、格段にコストが上がったらしいです。
基礎工事も同様で、弱くて地中深くて地盤が弱くて地中深く杭を打つ必要のある土地では、その費用の分、坪単価は上がってしまいます。また同じ高さのビルを建てるのでも、土地がひろければ問題は少なくないのですが、30坪しかない土地に10階建ての、いわゆるベンシルビルを建てるという場合、地中深くに頑丈な基礎を打つ必要があり、施工期間は長くなり、面積当たりのコストも悪くなります。
これから考えていきたいのは、どのタイミングで家を建てるかということだ。とても私だけでは考えきれない。前にも説明したとおり、フォロワーさんからのアドバイスなども参考にしている。なんたって初めてなので恐いところがある。これが正直なところだ。
不動産投資でプラスのキャッシュフローが出ない限り失敗が続くだろう。これから来る経済危機に備えても今から投資を初めて見るのもいいのかもしれない。