不動産物件を売却する時、不動産会社に相談することは珍しくありません。専門家のノウハウは手続きにも役立ちますし、売買価格のアップにも繋がることがあります。
ただ、不動産は高価なしろものですから、通常の民事契約では不充分でした。特に不動産オーナーは売買に慣れていないため、思わしくない結果に終わるケースが多かったのです。そこで、不動産の専門家を利用する際には、媒介契約と呼ばれる専用の仕組みを用意して、オーナーをしっかりとサポートするよう義務付けたのです。
媒介契約により、オーナーはレインズの活用や、報告の受け取りなど、様々な点で有利になります。しかし、オーナーによってはレインズは別に使いたくないし、報告もマメじゃなくて良い、と感じるケースも多いでしょう。そこで、媒介契約には3種類が用意されており、使い分けが重要となっているのです。
まず、もっとも不動産会社にとって負担が少なく、かつ、契約内容の自由度が高いのが一般媒介となります。これは専任媒介と違って、多数の不動産業者と同時に契約を結べるのが特徴です。沢山の不動産会社に依頼して競争させたい時に便利。好条件な買主を探してきた不動産会社にだけ、報酬を支払うことができます。特に買い手がつきやすい、人気物件と相性が良い契約方法です。
また、自己発見取引も許されています。これは、オーナーが自分で買手を見つけてきたら、そちらの契約を優先しても良いと言うルールです。当然、業者を仲介に使わないので、報酬支払い義務は生じません。
他には、一般契約媒介は、報告義務とレインズの使用についても、条件が緩くなっています。報告義務は特に設けられていませんから、特に連絡が不要な時には煩わしくなくて良いでしょう。レインズは指定流通機構のことで、これを使うと買手が見つかりやすくはなりますが、これも要らないなら一般媒介でも構いません。
後は契約期間の制限がないのも、大きな特徴です。3か月に一度更新と言うように、手続き上の面倒がないのはメリットの一つ。自動更新を特約で設けるなど、柔軟な契約ができます。
なお、一般媒介契約には競業他社の有無を明らかにする明示型と、隠しておく非明示型があるので、状況に応じて使い分けましょう。ただ、非明示型は業者が疑心暗鬼になりやすいので、迷ったら明示型を優先して考えるのがおすすめです。
専任媒介契約は、バランス型である
次に専任媒介契約は、バランス型と言えるでしょう。先述の一般媒介と、後に説明する専属専任媒介の中間に位置しています。この専任媒介は、複数の業者に買い手探しを依頼することはできません。しかし、自分で買主を探して、直接取引をすることはできます。信用できる不動産会社もあるけれど、自分で取引相手を探したいと言うニーズがある時に、候補となるタイプです。
不動産会社を複数ではなく、一社に絞ると競争心理は働きませんが、逆に安心感があるので積極的な営業活動が期待できます。一般媒介契約では競合他社に負けると判断した会社は、早々に諦めてしまう可能性があるのです。取引を成立させた会社以外は報酬を受け取れないため、営業を頑張るだけ無駄だと判断しかねません。
特に人気がある物件ならライバルがいても気にならないのですが、そうでない時は、自社で契約を勝ち取る自信が持てないケースが、ままあります。
この点で、専任媒介は一社だけに取引を任せるため、その会社は買い手を見つけると、ライバルに負ける心配なく報酬を受け取れるのです。そのため、積極的に営業活動をする見込みが出てきます。どちらが良いかは、ケースバイケースで判断しましょう。
なお、専任媒介は報告義務が2週間に1回以上、レインズの登録も原則7日以内に必要となっています。後は契約に有効期限があり、3ヶ月以内で更新が必要です。自動更新の特約は、できません。
専属専任媒介について
最後に専属専任媒介です。もっとも不動産会社にとって責任が大きく、厳格なタイプとなっています。専任媒介の一種なので、複数の業者に同時に依頼することはできません。
加えて自己発見取引も禁止されているため、オーナーが取引相手を探すこともできないのです。このため、専属専任媒介では契約している不動産会社が結果を残さないと、物件が売れる見込みはありません。したがって会社に対する責任は重くなり、積極的な営業活動が期待できます。
しかも、報告義務が週に1回なので業者にとっても手間がかかり、早期に取引を成就させるために一層の努力が期待できるでしょう。
その他の面でも、専属専任媒介は条件が厳しくなっているのが特徴です。報告義務は1週間に1回以上と強化されており、レインズへの登録も休業日を除いて5日以内とされています。契約の有効期限は専任媒介と同じで、3ヶ月以内に終了し、自動更新は不可能です。
いずれの契約方法にも一長一短がある上、物件の状況や知っている不動産会社への信頼度などから使い分けることが大切。報酬額や不動産会社の実績なども加味して、総合的に判断しましょう。