基本不動産は、不動産会社か個人売買になる
不動産売却の方法ですが、不動産売却の方法は二つの手法が主で必ず、自己が所有している不動産物件の相場を調べたうえで第3者に売却するのがセオリーです。2つの方法があるとしましたが、その方法について説明をしていきます。
まず、不動産は、第3者に売買するからこそ、不動産売却時に資産となるのですが、不動産の売却法については不動産会社か、不動産物件を欲しがっている個人のどちらかに売却をします。絶対的に言えるのは不動産売却の方法は実はこの2つしか存在せず、その理由は、不動産の売買は、個人同士で売買をする個人売買課、不動産会社は間に入り仲介という形で物件を販売する方法しかないためです。
個人売買の利点においては、不動産会社を介さずに不動産物件を売ることにありますが、反面デメリットにおいては、瑕疵担保責任が実は課せられる点です。
瑕疵担保責任とは、簡単に説明しますが、その物件が事故物件である等いわくがある場合、それらを公表する義務があり、建物に損傷がある場合もそれらを修繕するか、あえて壊れていることを相手の方に伝えて許容してもらう形で物件を販売しないといけません。これを怠るとどうなるかですが、無論、処罰対象になり、罰則を受けるうえですべての修繕費用を売り主側が持つことになります。
不動産会社に売買を委託する場合
では、これらを不動産会社に仲介を依頼するという形であればどうなるかですが、この場合、瑕疵担保責任は不動産会社側に移行し、不動産会社側に説明責任及び修繕などの責任が問われます。
では、不動産会社側にも瑕疵担保責任があるのでは不動産会社は物件を買い取らないのではないかという声が上がるでしょうが、これについては心配はなく、不動産会社の場合、修繕会社と密接にかかわりがあるが故ある程度であれば物件に損傷が見られても修繕することが可能であるため、買取を可能とするうえ、たとえ建物が駄目でも土地を買取することも可能であるため実質建物と土地の両者を買取してもらえます。
ただし、注意してほしい点としては、不動産会社の場合、土地と建物の買取と、委託という形で競売による買取があり、委託の場合は販売者の望む価格帯で売買が進む場合もあれば、売れないと不動産会社が判断した場合、値下げという形で建物と土地を販売することもあるため、不動産会社をはさんで自己の土地を販売する場合、買取なのか、競売なのかはきちんと把握しておく必要性があります。
不動産会社に委託する利点
不動産売買方法の一つである、不動産会社による競売の利点についてお話しますが、競売の場合、建物と土地の両方の売買が成立することが多く、建物にも値段が付く点です。
ですが、売れる見込みがある場合においてのみ競売が成立するという仕組み上、どんなに建物が最新であっても立地場所が悪いと残念ながら値引きして土地と建物を売る必要性が生まれますので、
デメリットにおいては、必ずしも自分が望む価格帯で売れるわけではないです。次の買取による方法の利点ですが、これについては、物件を買取してもらうという手法上、必ず現金に換えることができる点が最大の利点ですが、この場合、建物が不必要であると不動産会社が判断した場合、建物はなかったものとして考え土地だけを売ることが果たしてできるかという問題が生まれます。
もちろん、建物とセットで売買が成立することがありますが、不動産会社をはさむ場合、不動産会社側はその建物の耐震性などの他建物が新しいかどうかをかなり重要視し、かつ不動産会社側も瑕疵担保責任が発生するという仕組み上、実は建物を不必要であると考える不動産会社も存在しています。
要は、建物は後から自分たちで建てるから土地だけを欲しいという不動産会社もいるため、不動産会社に土地と建物を売る際は必ずしも、土地と建物の両方が売れるわけではないです。
以上が不動産売却の方法ですが、基本、欲しい人に建物と土地のセットを売るという手法上、個人売買においては建物と土地をセットで売買することができ、仲介料を必要とすることなく土地と建物を売買できますが、反面、個人売買で気にするべくは瑕疵担保責任にあり、瑕疵担保責任保険の有り無しなどが土地と建物を売る際の明暗を分けます。
そして、不動産屋を通す場合は、不動産会社が土地と建物を買取するのか委託で競売により売買するかが重要な不動産売却の方法になり、土地と建物を不動産会社に売る場合、不動産会社は建物はいらないというこという可能性を踏まえたうえで売買することが望ましいです。
そして、委託で競売という手法を取る場合、これはオークションですので相場がものを言い、立地条件の他建物の新しさなどの他商業施設の充実度合いも相場に影響しますので、売れるときは売れる、売れないときは全く売れないというような考えを持ち自己が所有する不動産物件の売買委託をすることが重要です。個人に売ろうと第3者に仲介をして貰おうといずれも必ず、相場が重要でこれを理解することなく自己が所有する不動産の売買は難しいです。